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2018年中国房地产行业发展趋势及市场前景预测【图】

2018年01月05日 15:0810000人浏览字号:T|T
    展望2018年,我们认为调控政策大概率维持现状,大幅加码或放松可能性均不大。1)十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”;2)2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,在长效机制建设之前,仍需要调控换取时间;3)尽管经济下行压力仍在,但短期工业增加值增长仍相对平稳;4)2017年各线城市房价涨幅明显回落,热点城市楼市亦呈现不同程度降温,调控已逐见成效,进一步大幅加码必要性不足。房价环比涨幅逐步收窄
数据来源:公开资料整理工业增加值增速仍相对平稳
数据来源:公开资料整理    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国房地产市场运行态势及投资战略研究报告    加快住房制度改革和长效机制建设为2018年政策重心。十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购幵丽的住房制度,让全体人民住有所居”;12月中央政治局会议强调加快住房制度改革和长效机制建设。2017年7月12个人口净流入城市试点加快发展住房租赁市场;9月13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,均体现了“建立多主体供给、多渠道保障、租购幵丽的住房制度”的要求。随着本轮调控逐见成效,预计2018年政策重心将进一步转移到住房制度改革和长效机制建设。    一、中国房地产按揭利率走势回顾    2016年年底以来,资金面持续收紧,2017年4月25日政治局会议就“维护国家金融安全”主题进行集体学习,并提出维护金融安全6项仸务,体现了自上而下对防范金融风险的高度重视。金融去杠杆背景下,实际利率持续攀升,2017年11月全国首套房按揭利率平均达5.36%,连续11个月攀升。从M2增速来看,前11月M2增速同比增长9.1%,较2016年全年下降2.2个百分点,增速持续收窄。国内十年期国债利率持续上行
数据来源:公开资料整理按揭利率逐步走高
数据来源:公开资料整理前11月个人按揭贷款到位资金同比下降1.6%
数据来源:公开资料整理    二、供地增加叠加开发商补库存    主流房企补库存积枀,溢价率持续回落。步入下半年尤其是四季度以来,竞拍门槛提升、融资渠道收紧、政府加大供地背景下,土地溢价率大幅回落,11月百城土地溢价率为19.4%,连续四个月回落。土地市场降温背景下,下半年主流房企明显加大拿地力度,22家标杆房企前11月拿地与销售面积比值为184%,较2016年上升6.4个百分点。剔除2016年拿地明显上升的恒大、碧桂园、融创后,19家房企前11月拿地销售比为168.1%,较2016年上升47个百分点。其中万科、保利、新城等房企前11月拿地销售比达143%、171%和320%。百城土地溢价率大幅回落
数据来源:公开资料整理22家标杆房企拿地积极
数据来源:公开资料整理代表房企拿地面积与销售比
数据来源:公开资料整理    主流房企加大拿地背景下,2017年前11月土地成交价款同比增长47%,考虑延续支付为2018上半年土地购置费提供支撑。土地成交价款高增速为未来土地购置费提供支撑
数据来源:公开资料整理    2017年4月1日,住房部和国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36-18个月的,要减少供地。12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。从2017年11月末主流城市的去化月数来看,大多数城市仍低于12个月,预计短期供地仍将维持高位。2017年11月末主流城市去化月数仍低于12个月
数据来源:公开资料整理2017年前11月百城供地同比增长13.9%
数据来源:公开资料整理    三、商业办公库存高企,新开工难有起色    2017年前10月全国商品房新开工14.5亿平米,其中商业、办公楼等非住宅类新开工4.1亿平米,占比28.2%。受库存高企、商业及写字楼过剩等因素影响,尽管前11月全国商品房新开工增速仍有6.9%,但办公楼、商业用房开工同比分别降7.4%和8.6%。展望2018年,一方面商业库存高企、供应过剩等因素依旧存在,另外本轮调控多地出台限商等政策,预计商办类开工仍难有起色。2017年商办类物业开工低迷
数据来源:公开资料整理国内主流城市商办物业空置率处于较高水平
数据来源:公开资料整理    四、库存低位,住宅新开工或超预期    从历史来看,住宅销售与新开工同步性明显,随着2018年住宅销售回落,住宅新开工增速将承压。我们用“历年累计住宅竣工-累计销售+(当前施工-当前竣工)”来衡量住宅库存,相比传统的“历年累计开工减去累计销售”,该挃标剔除了停工的死库存(历年停工在当年不复工,不计入当年施工)。按当前销售水平,全国住宅库存仅0.64年,处于近年最低水平。2018年即使销售增速回落,但考虑当前住宅绝对库存处于底部,住宅新开工表现将优于销售。销售回落带动住宅开工回落
数据来源:公开资料整理目前住宅库存处于近年较低水平
数据来源:公开资料整理    五、施工面积及建安成本仍将延续增长    从建安支出来看,建安成本主要受施工面积和单位建安成本影响,其中施工面积主要受新开工和竣工面积的影响,尽管近年全国新开工面积2013年高点的20.1亿平下滑到当前17亿平左右,仍远大于竣工面积(11亿平)。预计2018年新开工同比持平(17亿平米),仍将大于2017年竣工面积(预计10.6亿平),根据施工面积=(上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工)/调整因子,其中调整因子为停复工面积影响,相对稳定,则2018年施工面积仍有望保持小幅增长。全国商品房新开工面积仍远大于竣工
数据来源:公开资料整理    从原材料成本来看,2017年前11月PPI累计同比增长6.4%,预计2018年PPI增速仍有望维持2%~3%,单位建安成本仍有望小幅上涨。PPI环同比上涨
数据来源:公开资料整理
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精彩图片

 
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  7. 2017年1-11月中国渔业城镇固定资产投资额统计表
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  7. 2017年1-9月中国住宿和餐饮业城镇固定资产投资完成额统计表
  8. 2017年1-9月中国文教、工美、体育和娱乐用品制造业城镇固定资产投资完成额统计表
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  6. 2017年1-11月中国家具制造业城镇固定资产投资额统计表
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  7. 2017年11月全国游艺器材及娱乐用品制造业工业生产者出厂价格指数
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  6. 2017年1-4月四川书报杂志及电子出版物零售价格指数统计
  7. 2017年1-4月重庆书报杂志及电子出版物零售价格指数统计
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  3. 2018-2024年中国装有打印装置的电子计算器市场深度评估及投资战略咨询报告
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  7. 2017年1-11月中国教育城镇固定资产投资额统计表
  8. 2017年1-11月中国文教、工美、体育和娱乐用品制造业城镇固定资产投资额统计表
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  6. 2011年1-2月(境内)城市商业银行资产负债情况
  7. 2011年1-2月(境内)股份制商业银行资产负债情况
  8. 2011年1-2月(境内)大型商业银行资产负债情况
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  1. 2018-2024年中国核桃市场专项调研及投资前景预测报告
  2. 2018-2024年中国核桃产业竞争现状及未来发展趋势报告
  3. 2018-2024年中国果酒行业市场深度分析及投资前景预测报告
  4. 2018-2024年中国核桃市场分析预测及投资前景预测报告
  5. 2017年11月全国盐类产品出口统计表
  6. 2017年11月全国食品饮料类产品出口统计表
  7. 2017年1-11月中国烟草制品业城镇固定资产投资额统计表
  8. 2017年1-11月中国酒、饮料和精制茶制造业城镇固定资产投资额统计表
  1. 2018-2024年中国果酒行业市场深度分析及投资前景预测报告
  2. 2018-2024年中国白酒市场竞争现状及市场前景预测报告
  3. 2018-2024年中国人参药酒行业市场运营态势及发展前景预测报告
  4. 2018-2024年中国白酒行业分析与投资决策咨询报告
  5. 2017年1-11月中国烟草制品业城镇固定资产投资额统计表
  6. 2017年11月中国纸烟出口量统计表
  7. 2017年11月中国烤烟出口量统计表
  8. 2017年11月全国其他烟草制品制造业工业生产者出厂价格指数
  1. 2018-2024年中国智能玩具市场深度调查及发展趋势研究报告
  2. 2018-2024年中国智能玩具市场专项调研及发展趋势研究报告
  3. 2018-2024年中国智能玩具市场分析预测及发展趋势研究报告
  4. 2018-2024年中国智能玩具市场供需预测及投资前景预测报告
  5. 2017年11月全国工艺美术品类产品出口统计表
  6. 2017年11月中国柳编结品出口量统计表
  7. 2017年11月中国草编结品出口量统计表
  8. 2017年11月中国藤编结品出口量统计表
  1. 2017-2023年中国礼品行业市场分析预测及发展趋势研究报告
  2. 2017-2023年中国结婚礼盒现状分析及行业未来发展前景预测报告
  3. 2017-2023年中国礼品行业深度调研及投资战略研究报告
  4. 2017-2022年中国礼品工艺品市场专项调研及全景评估报告
  5. 2017年10月中国圣诞用品出口量统计表
  6. 2017年9月中国圣诞用品出口量统计表
  7. 2017年8月中国圣诞用品出口量统计表
  8. 2017年3月中国圣诞用品出口量统计表

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截至2016年年底,土地经营权流转的面积达到4.7亿亩,占整个二轮承包面积的35.1%

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